【律政罗姥爷(74)】新房东何时有权让租客腾房?

来源:金华广电融媒体  发布:2018-11-05   查看数:0

大家好,我是律政罗姥爷,有个朋友租了个两层的店面屋花了200多万装修开茶楼,开业没几个月收到法院要求腾房的执行通知书,不是说房屋买卖不影响租赁吗?租金一分不少租期内的怎么要腾房呢?今天罗姥爷就跟大家分享:新房东能让租客走人?

首先说一条法律规则:买卖不破租赁,意思是房屋在租赁期内转让,原租赁合同不受房产过户的影响,可以继续使用。但是,现行司法解释对于这个原则有个例外:先有抵押后有租赁,抵押权优先于租赁权。这正是前面案例说到的,房东按揭贷款买房后出租的,逾期还不上贷款时,银行申请法院拍卖抵押的房产,法院可以要求租客腾房。因此,只要银行申请法院腾房盘买的的,承租人不得以“买卖不破租赁”来对抗法院的执行。

但承租人搬出房屋将面临如下几种损失:

(1)对租赁物的装修费用损失;

(2)租金损失;

(3)经济业务甚至信誉上的损失。

租客因抵押权的实现所造成的损失应由谁承担呢?房东将已抵押的房产出租时,如果未书面告知已抵押的事实,上面的损失由房东赔;如果已书面告知,上面的损失由承租人自己承担。也就是说,出租人只要尽到告知义务,便不用承担抵押权实现给承租人造成的损失;反过来,只要出租人没有行使告知义务,承租人就可以要求原出租人承担损失,但实际情况是承租人的损失也不一定就能挽回!因为绝大多数情况下,就是因出租人经济境况恶化无力履行债务,抵押权人才行使抵押权,那么,出租人又有什么能力赔偿承租人的损失呢?因此对承租人来说,要租赁房产,最好是和房东一起去房产交易中心拉一张房产登记信息表,上面会显示房产是否抵押以及抵押的期限,对于已经抵押的房产,谨慎选择。

总结一下:买卖不破租赁是针对租赁前没有设定抵押、没有查封的房产,如果租赁前有抵押或查封的,租赁权不得对抗房屋产权过户,新房东有权让租客走人。请大家再思考一下,作为租客在房屋出售时具有的优先购买权如何实现?请听下回分解。。。如果你想收听更多罗姥爷的法律分享,你可以下载喜马拉雅APP,登陆后关注“律政罗姥爷”。罗姥爷系浙江如初律师事务所律师:罗娟香(电话:18657941207)

=====附法条:

1、《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

2、最高人民法院《关于适用(担保法)若干问题的解释》第六十六条:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

律政罗姥爷祝您工作顺利!生活幸福!

本名:罗娟香(浙江如初律师事务所主任律师、金华市政协委员)

电话:18657941207

相关文章